리얼티인컴(realty income)은 어떤 회사인가
리얼티 인컴은 미국 주식시장에 상장되어있는 '리츠 기업'으로,
캘리포니아 샌디에고에 본사를 둔 '부동산 투자 신탁'입니다.
1969년에 설립되었으며,
국내 투자자들에게 매우 잘 알려진 기업으로서,
주로 '소매 부문'에서 상업용 부동산 관련하여 다각화된 포트폴리오를 운영하고 있습니다.
주로,
상업용 부동산(우리나라로 치면 빌딩, 상가와 같은 건물)을 취득하고,
소유 및 장기 임대를 하면서 수익을 올리고 있으며,
주요 특징으로,
주로 필수소매, 편의점, 및 서비스 관련 업종에 임차를 주고 있으며,
이러한 특징으로 이번 코로나 위기에도 '배당 삭감 없이' 배당을 계속해서 늘리고 있습니다.
위와 같은 임차인 구성의 특성으로,
경기 침체로부터 상대적으로 강한 모습을 보여주고,
임차인들의 재무 상태 또한 양호하며,
임대 계약에서도 연간 임대료 인상 및 장기간의 계약 기간을 포함하여
안정적인 현금 흐름을 보여주고 있습니다.
우리나라의 상가 임대와는 다소 다른 모습의 임대 계약을 통해 임대사업을 진행하는데,
triple net lease라고 하여,
임차인이 건물의 임대료, 건물의 보유세(세금), 건물 유지와 관리 및 건물 보험료 등
거의 모든 책임이 임차인에게 있다고도 할 수 있으며,
이는, 운영에 있어서 임대인에게 부담이 매우 적인 형태의 임대업이라고 할 수 있겠습니다.
또한 1~2년 간의 상가 계약과는 달리,
triple net lease는 주로 10~20년 이상의 장기 계약으로 이루어져 있으며,
이는 임대 사업의 안정적 현금흐름을 보장할 수 있는 좋은 형태가 될 수 있습니다.
현재 매출액은 꾸준히 상승세를 보이고 있으며,
2019~2022년까지 매년 매출액은
1.8조, 2.0조, 2.6조, 4.2조
2019~2022년까지 영업이익은
5700억, 8300억, 1.2조, 1.3조를 보여주면서
매우 좋은 흐름과 안정적인 모습을 보여주고 있는 상태입니다.
주식 관련 정보로는,
티커는 'O'
이 기업이 인기 있는 가장 큰 이유로 '매우 안정적 흐름을 보여주고 있는 "월배당"'
오늘 기준 주가 61.75$ (환율 고려 현재 78,125원)
배당률 4.8%
시가총액 52조, 미국 리츠 기준 시가총액 5위의 규모를 갖고 있습니다.
거래량도 충분히 많기 때문에,
주식을 갖고 있다가 현금화하는 데에도 크게 문제는 없으며
차트 또한 주가를 깎아먹으면서 배당을 주는 형태와는 달리
어느 정도 안정적인 모습을 보여주고 있습니다.
리츠와 신탁
리얼티인컴에 대한 정보를 찾아보면,
부동산 신탁이라는 말을 찾을 수 있고,
애초에 리얼티 인컴 자체가
REITs 종목으로 분류되고,
REITs = Real Estate Ivestment Trusts
부동산투자신탁이라는 의미를 지니고 있습니다.
여기서 우리나라에서의 '신탁'의 의미와 조금은 다른 특징이 있는데,
우리나라에서 통용되는 '신탁'이라는 의미는
'믿고 맏긴다'라는 말에서도 알 수 있듯이,
투자 자금을 모아서 신탁을 운용하는 대표를 선임하고,
그 대표는 자금 운용과 관련한 책임을 지게 되어있는
다소 '주식회사'와는 다른 모습을 갖고 있으며,
실제로도 주식회사의 상장과는 다소 다른 과정을 갖고 있습니다.
우선 투자하기 전에 반드시 알아야 할 것은,
우리가 생각하는 '신탁'의 개념보다는,
일반적으로 우리가 생각하는 '주식회사'의 개념과 더 가깝다는 것입니다.
우리는 '주식'을 보유함으로써,
일반적인 주식회사에서의 상황과 마찬가지로,
회사의 지분을 갖게 되는 것이고, 회사의 일부가 되는 것입니다.
이렇게 '주식'의 거래를 통해서 주주 또한 계속 바뀌게 되고,
'거래'가 손쉽게 이루어질 수 있다는 점에서 '신탁'과는 큰 차이를 지니게 되고,
오히려 '주식시장에 상장된 주식회사'의 형태와 더 큰 유사성이 있다는 것입니다.
우리나라에서 주로 부동산 신탁의 형태는
부동산 소유자가 신탁을 맡기면 '수탁자'(부동산 투자 회사)가 이를 받아서
신탁 목적에 맞게 부동산을 '관리, 개발, 처분'하면서 생기는 수익을 원래 소유자에게 돌려주는 모습이고,
위의 리얼티 인컴의 경우에는,
주식을 증권 거래소에 상장하여 자본을 조달하고 이렇게 조달한 자본을 통해서 부동산 관련 사업을 운영하면서,
이를 '배당금'형태로 다시 주주들에게 환원하는 형태입니다.
여기서, 리얼티인컴의 경우 이렇게 '배당'에 진심인 이유는,
'리츠'로 상장하고 이를 유지하기 위해서는,
'사업 활동을 통한 수익'의 90%이상을 주주에게 배당해야 하는 의무를 지켜야 하고,
이는 법으로 되어 있는 것이고 이러한 법에 따라 리츠 기업은 '법인세'를 감면받게 되는 것입니다.
미국에서 일반 투자자들에게도 '적은 돈으로도 부동산 투자'에 대한 기회를 주기 위해
생겨난 제도로서,
우리나라에도 최근 여러가지 기업들이 생겨나는 상황입니다.
하지만 아직 규모 면에서나 유동성 면에서는 많이 다른 상태입니다.
장점과 단점
리얼티 인컴에 투자하는 가장 큰 목적은
안정적 현금 흐름 및 '월배당'입니다.
그리고, 다른 배당이 높은 주식들과는 다르게, 주가 방어도 상당히 잘 되기 때문에,
은퇴자 또는 장기간 '배당'재투자 등으로 안정적 투자 포트폴리오를 유지하기 위한 투자자들에게
매우 인기가 있는 주식이고,
이번 코로나 위기에서도 배당을 오히려 늘리고 매출도 늘어나는 모습을 보여주면서,
다시 한번 '안정감'을 입증하고 있는 상황입니다.
하지만,
일반적으로 생각하는 '주식'에서의 수익률을 기대하기 어렵다는 단점이 있습니다.
만약 1년 기준으로 수익률을 10~20%를 기대하고 투자하는 투자자에게는
적합하지 않은 투자 형태가 될 수 있습니다.
개인의 상황과 재정 상태 및 연령 등을 고려했을 때,
장점 및 단점이 명확한 주식이라고 할 수 있겠습니다.
관련 이슈
코로나 이후 미국 증시가 무너지고 나서,
매우 빠른 속도로 회복하는 주가 흐름을 보여주었지만,
미국 금리 인상, 금융권 위기, 상업용 부동산 위기 등으로 인해서,
상승세가 주춤하다가,
다시 회복하고 있는 모습입니다.
전망
리츠의 특성상 주가가 단조로운 우상향을 그리는 경우는 흔치 않고,
배당률만 따라가다가 주가를 깎아먹으면서 배당을 받는 경우도 많이 있습니다.
하지만, 이러한 리츠들과는 달리,
상대적으로 오랜 기간 운영되어온 특성과,
꾀나 안정적으로 '월배당'을 유지하고 배당금을 늘리고 있고,
코로나 위기에서도 흔들리지 않는 강한 모습을 보이면서,
다시금 '안정적 월배당 리츠'로서의 모습을 시장에 각인시켰습니다.
현재 월 배당률은 주가가 상승하면서 다시 조금씩 낮아지고 있지만,
시중에서 '월'이자를 5% 가깝게 주는 상품은 거의 없기 때문에,
그런 점에서 봤을 때, 아직은 상당히 매력적인 구간인 것같습니다.
미국 상업용 부동산 관련 위기 또한,
'상업용 부동산' 관련 위기가 주로 '오피스'관련 부동산들과 엮인 문제인데,
재택근무 확대와, 기업들의 '신식' 사무실 수요 증가 등으로 인한 복합적인 원인이 있지만,
리얼티 인컴의 자산 구성으로는 '오피스'관련 부동산은 극히 일부고,
대부분의 자산 구성과 현금 흐름은 '소매'관련 업종과 관련되어 있기 때문에,
여기서 더 크게 영향을 받을 것으로 보이지는 않습니다.
또한 부채관리 및 리파이낸싱 관련해서도 현재까지는 크게 문제점이 파악되지는 않고 있지만,
계속해서 관심을 갖고 재무재표 및 기업 공시 등을 통해 지속적으로 살펴보면서
투자 여부를 결정하는 것이 좋을 것같습니다.
언제나 투자는 본인의 상황에 맞게 하는 것이 최선입니다.
더 많이 알아둘수록
기회를 맞이할 수 있는 확률이 더 늘어나는 것을,
제 경험상 조금씩 느끼고 있기에,
이 글을 읽으시는 여러분도,
기회를 맞이할 수 있는 확률이 더 높아지시기를 바랍니다.
미국주식은,
기본적으로 환율이 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있기 때문에,
꼭 '환율' 관련해서도 환율과 미국 증시의 흐름을 잘 파악하시면서
성공적인 투자와 경제공부를 하시기 바랍니다~
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좋은 투자 방향 설정해보시기 바랍니다!
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