환율부터 환율까지

안녕하세요, 이번에는 미국 리츠 주식인 리얼티 인컴에 대해 알아보겠습니다. 리얼티 인컴은 미국과 유럽의 상업용 부동산에 투자하는 부동산 투자 신탁(리츠)으로, 월배당주로 유명합니다. 리얼티 인컴은 1994년부터 배당금을 지급하기 시작했으며, 지난 29년 동안 배당금을 연속으로 증가시켜왔습니다. 이는 미국 주식 시장에서 가장 오랜 기간 배당금을 증가시킨 기업 중 하나입니다.

그런데 최근 리얼티 인컴의 주가는 낮아지고 있습니다. 2024년 1월 27일 기준으로 리얼티 인컴의 주가는 54.97달러까지 하락하였으며 이는 52주 최고가인 72달러보다 20% 이상 하락한 주가입니다.

이는 리츠 업계 평균인 5.3%보다 훨씬 큰 하락률입니다. 이렇게 주가가 하락한 이유는 무엇일까요?

주가 하락의 가장 큰 요인은 미국채 금리의 상승때문이라고 생각해볼 수 있습니다.

미국채 금리는 리츠의 수익성과 주가에 영향을 미칩니다.

리얼티인컴(REIT)은 미국의 상업용 부동산을 소유하고 운영하는 회사입니다. 최근의 리츠 주가 하락은 미국의 금리 인상과 관련이 깊다고 할 수 있겠습니다. 금리 인상으로 미국채 수익률이 상승하면서 리츠의 배당 수익률이 상대적으로 낮아지기 때문입니다.

하지만, 그럼에도 불구하고 리츠는 여전히 안정적인 배당 수익률을 유지하고 있으며, 2023년 하반기에는 수익성이 악화되지 않았고 다른 리츠를 인수합병하면서 시너지 효과를 내기 위해 노력하는 모습을 보이기도 했습니다. 리얼티인컴은 12000개의 부동산을 보유하고 있으며 특히 현재 위험성이 부각되고 있는 상업용 오피스 부동산의 비중은 낮으면서, 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 리테일 위주의 포트폴리오가 유지되고 있으며, 대형 소매점 및 편의점 등의 기업들에게 임차료를 통해 수익을 올리고 있습니다. 이러한 안정적인 임대 수익을 고려했을 때, 여전히 리얼티 인컴은 매력적인 구간이라고 할 수 있을 것같습니다. 

금리 인상에도 불구하고 현재의 리얼티 인컴의 주가 하락은 과도하다고 볼 수 있습니다.

리얼티 인컴은 코로나19로 인해 어려움을 겪고 있는 부동산에 대해 유연하게 대응하고 있습니다. 예를 들어, 리얼티 인컴은 물류센터, 데이터센터, 헬스케어 부동산 등 코로나19에 강한 부동산으로 포트폴리오를 다각화하고 있습니다. 또한 리얼티 인컴은 장기적인 성장을 위해 유럽 시장에 진출하고 있습니다. 리얼티 인컴은 2020년에 영국의 리츠인 RDI를 인수하였으며, 2021년에는 네덜란드의 리츠인 NSI와 합병할 예정입니다.

리얼티 인컴의 가장 큰 장점은 안정적이고 지속적인 배당금입니다. 리얼티 인컴은 최근에도 소폭이지만 배당금을 인상하였으며,

이는 리츠 업계 평균인 3.5%보다 높습니다. 또한 리얼티 인컴은 배당금을 증가시킬 여력이 충분하다고 볼 수 있습니다. 

리얼티 인컴의 주가는 2024년 1분기까지 회복세를 보일 것으로 예상됩니다.

리얼티 인컴의 적정 주가는 여러 기관의 의견을 고려 했을 때 62달러 정도로 현재 주가보다 약 10%정도는 상승 여력이 있는 것으로 컨센서스가 형성되어 있습니다.

리얼티 인컴은 안정적인 배당금과 장기적인 성장을 추구하는 투자자들에게 적합한 주식입니다.

리얼티 인컴은 현재 주가가 저평가되어 있으므로, 매수 기회로 볼 수 있을 것같습니다. 리얼티 인컴은 미국과 유럽의 다양한 부동산에 투자하고 있으므로, 리스크를 분산할 수 있고, 리얼티 인컴은 배당금을 연속으로 증가시키는 월배당주이기때문에 여전히 수요가 뒷받침되고 있는 상황입니다. 

하지만 현재 시점으로 미국채 금리가 높은 상황에서 10년물 기준으로 소폭의 움직임을 보이면 이와 연동해서 주가가 움직일 수 있는 가능성이 높으니, 이러한 점을 고려하여 단기 투자 시에는 유의하셔야 할 것같고, 장기적으로는 조금씩 분할로 매수한다면 크게 문제가 되지는 않을 것이라 생각합니다.

투자는 언제나 정보를 참고하되 본인의 선택으로 마무리를 하여야 하기에 신중하게 접근해야 합니다.

모두 즐거운 투자 되시기 바랍니다!